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La questione abitativa tra crisi dei prezzi e “case dormienti”

Da, pressenza.com. Circa 1,5 milioni di famiglie vivono in condizioni di grave disagio abitativo e il 78,9% degli italiani ritiene che in passato fosse più facile acquistare un’abitazione. Le famiglie con un reddito inferiore al 60% della mediana destinano ai costi abitativi il 28,6% del proprio reddito, circa due volte e mezzo la quota osservata per il resto della popolazione. La pressione è più elevata nei grandi centri urbani rispetto ai piccoli Comuni e alle aree rurali. Si concentra inoltre su segmenti precisi della domanda: giovani in transizione verso l’autonomia, studenti e lavoratori fuori sede, anziani soli, famiglie e immigrati a reddito medio-basso nelle aree urbane più dinamiche. A questo si aggiunge una parte del disagio che gli indicatori tradizionali non riescono a cogliere: spesso la difficoltà non si traduce in un maggiore peso dei costi abitativi sui bilanci familiari, ma nel rinvio stesso dell’uscita dalla famiglia di origine.

E’ da questi disagi che prende le mossa una ricerca di Assonime e di Confindustria Assoimmobiliare, realizzata dal Centro Einaudi. Lo Studio considera innanzitutto come la sostenibilità del costo dell’abitare dipenda anche dalla capacità reddituale delle famiglie e come su questo versante l’Italia mostri una traiettoria particolarmente debole nel confronto europeo: tra il 2015 e il 2024, il reddito mediano reale in Italia è aumentato del 7,4%, contro una media UE del 24,0%. Guardando al reddito familiare pro capite su un orizzonte temporale più ampio, tra il 2004 e il 2024 questo si è ridotto del 4% in Italia, mentre nell’Unione Europea è aumentato in media del 22%. Nell’intera UE, solo la Grecia ha registrato una performance peggiore.

Il Rapporto mette poi in evidenza come la pressione abitativa sia più elevata nei contesti urbani. La quota di popolazione in housing cost overburden (onerosità eccessiva dei costi per l’abitazione) è pari al 6,7% nelle città, al 4,4% nei piccoli centri e nelle periferie, e al 3,7% nelle aree rurali. Il gradiente territoriale è quindi netto: il costo eccessivo dell’abitare si concentra maggiormente nelle aree più urbanizzate, dove la pressione della domanda e livelli elevati di prezzi e canoni incidono più direttamente sui bilanci familiari. Oltre che tra aree territoriali, l’incidenza dei costi abitativi sui bilanci familiari varia in maniera marcata anche tra diverse fasce di reddito: per le famiglie a basso reddito il peso dell’abitare è circa due volte e mezzo quello osservato per il resto della popolazione.

Il secondo capitolo del Rapporto si sposta sul lato dell’offerta e affronta un apparente “paradosso italiano”: un Paese con più abitazioni che famiglie, ma incapace di garantire condizioni abitative adeguate nei territori e nei segmenti in cui la domanda si concentra. Si stimano, infatti, circa 8,5 milioni le “case dormienti”, pari a un quarto delle abitazioni intestate a persone fisiche. “Le abitazioni occupate, si legge nel Rapporto, rappresentano il 73,2% del totale nazionale, ma la quota è più alta nel Centro, con il 78,1%, nel Nord-est, con il 77,1%, e nel Nord-ovest, con il 74,5%. È invece più bassa nel Sud, con il 68,2%, e nelle Isole, con il 65,3%. A livello regionale, l’utilizzo più intenso del patrimonio si osserva nel Lazio (81,0%), in Lombardia (79,4%), in Emilia-Romagna (78,7%) e in Veneto (78,2%), mentre le quote più elevate di abitazioni non occupate riguardano Valle d’Aosta (56,1%), Molise (44,2%) e Calabria (42,2%). La stessa evidenza emerge osservando il grado di urbanizzazione e la zona altimetrica. La percentuale di abitazioni occupate raggiunge l’84,5% nelle città e quasi l’82% nei Comuni di pianura, mentre scende al 55,0% nelle aree rurali e al 53,1% nelle aree di montagna interna. Questo gradiente è rilevante perché mostra come il patrimonio sia già molto utilizzato nei contesti in cui si concentrano le principali dinamiche urbane, incluse quelle legate a lavoro, studio e mobilità residenziale. Lo stock non occupato è invece più ampio nei territori meno interessati da tali dinamiche”.

Il Rapporto sviluppa anche un modello di turnover abitativo che corregge l’offerta liberata attraverso un coefficiente di riusabilità, così da stimare quanta parte dello stock possa effettivamente tornare sul mercato, arrivando a stimare un fabbisogno netto di circa 150.000 abitazioni l’anno, concentrato quasi interamente nelle aree metropolitane del Centro-Nord (il Mezzogiorno presenta invece un eccesso di offerta riusabile). Lo Studio considera, inoltre, il rapporto tra la demografia e i nuovi bisogni abitativi, a partire  dall’invecchiamento della popolazione, che modifica la struttura dei bisogni abitativi, accresce il peso degli anziani soli e rende più evidente la carenza di soluzioni intermedie tra abitazione ordinaria, assistenza domiciliare e residenzialità assistita. “In questo quadro, si sottolinea nel Rapporto,  acquistano rilievo sia il tema del senior housing sia, più in generale, quello di un’offerta abitativa accessibile con servizi per la popolazione anziana più fragile”.

Ma in tema di nuovi bisogni abitativi non può non essere considerato anche l’aspetto che riguarda le generazioni più giovani, per le quali salari deboli, precarietà lavorativa e costi abitativi relativamente elevati rendono più difficile l’autonomia residenziale. Da qui derivano sia una domanda abitativa compressa, che resta più a lungo assorbita nella famiglia di origine, sia una crescente pressione sui segmenti più accessibili del mercato della locazione, tra cui quello dello student housing. Il Rapporto non manca, infine, di sottolineare alcuni grossi limiti del Piano Casa, a partire dalle dotazioni effettivamente stanziate, che sono molto inferiori ai 10 miliardi annunciati, dai molti decreti ancora da adottare e, soprattutto, da una regia commissariale centrale per un fabbisogno che è territoriale.

Ciò che il Rapporto sembra invece trascurare del tutto è la rendita speculativa. Come si sottolinea nelle conclusioni del dossier “Emergenza casa e crisi sociale”, a cura dell’Area Stato Sociale e Diritti della CGIL, “la proliferazione incontrollata dei contratti transitori e degli affitti brevi sottrae immobili ai canali tradizionali di lungo periodo, riducendo lo stock di case per i residenti e costringendo la domanda a riversarsi su contratti calmierati che subiscono rincari. Di fronte a un’Unione Europea che, pur introducendo una cornice giuridica comune con l’Affordable Housing Act, mostra limiti strutturali, affidandosi eccessivamente alla leva privata, alla finanza e a criteri troppo rigidi o facoltativi per i Comuni, la CGIL rivendica un cambio di paradigma: occorre superare le logiche di mercato attraverso un Piano Straordinario di Edilizia Residenziale Pubblica e Sociale, introdurre obblighi stringenti di calmierazione, penalizzazioni per gli immobili sfitti e gli usi speculativi e una moratoria sugli sfratti garantita da un’alternativa abitativa pubblica.”

⇒ Lo Studio Assonime.

⇒ Il Dossier, “Emergenza casa e crisi sociale”, a cura dell’Area Stato Sociale e Diritti della CGIL. 

Vedi anche,  "PIANO CASA". Conversione in legge del d.l. 66/26 (Legge 116/2026)

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